Pitanje isplativosti investiranja u nekretnine je prva stvar o kojoj vredi razmisliti pre kupovine stana.
Stručnjaci tvrde da se ulaganje u nekretnine u Srbiji isplati, ali samo ukoliko se ostvare izvesni uslovi.
Ovo se pre svega tiče odnosa u kome stoje vrednost, tačnije cena nekretnine i njena sposobnost i potencijal da donese prihod od izdavanja. Uprkos trendu porasta cena stanova proteklih godina, tržište nekretnina beleži i rast prodaje. Ovaj podatak nesumnjivo ukazuje na to da su nekretnine u Srbiji isplativa investicija. No pre nego što donesemo zaključak, razmotrimo nekoliko bitnih faktora koji se tiču ulaganja u nekretnine.
Cene nekretnina u Srbiji i isplativost izdavanja stanova
Analiza srpskog tržišta nekretnina za period od prethodnih par godina pokazala je zanimljiv trend porasta cena stanova. Međutim, u isto vreme utvrđeno je da povećanje prodajnih cena po kvadratnom metru prati činjenica da su mesečne stanarine za zakup stanova u Nišu, Kragujevcu, Novom Sadu, Beogradu i svim drugim većim gradovima, takođe porasle. Zahvaljujući tome, dinamika prodaje i izdavanja se održala, što je prvi pokazatelj pasivne zarade i isplativosti ulaganja u nekretnine.
Koliko su porasle cene stanova?
Samo u 2019. godini zabeleženo je povećanje cena stanova od 8,25% u odnosu na 2018. godinu. Ovaj procenat se odnosi na sve gradove u Srbiji, dok su pojedini gradovi imali veće poskupljenje, poput Beograda (8,97%), Kragujevca (čak 25,14%) , Kruševca (13,54%) ili Valjeva i Šapca oko 15%.
Negativan rast cena, odnosno pojeftinjenje po kvadratnom metru zabeležene je u unutrašnjosti – u Zaječaru, Loznici, Jagodini i Čačku, kao i na Zlatiboru.
Ono što je očekivano jeste porast cena stanova u univerzitetskim gradovima. Tako su pored poskupljenja nekretnina u Beogradu, stanovi u Kragujevcu, Nišu i Novom Sadu takođe procenjeni u 2019. godini kao skuplji i vredniji.
O kojim sumama govorimo? Izdvojićemo prosečne cene stanova po kvadratnom metru za nekoliko gradova u Srbiji. U prestonici je prosečna cena stana 1.513,4 evra, u Novom Sadu 1.297,1 evro, u Nišu 805,65 evra, a u Kragujevcu 615,86 evra. U manjim gradovima u unutrašnjosti cene stanova su nešto niže. Tako kvadratni metar u Valjevu košta 512,54 evra, u Sremskoj Mitrovici 289,16 evra, a u Leskovcu 339,22 evra.
Da li se isplati izdavanje stanova?
Ljudi koji kupuju stan kao investiciju, tj. sa namerom da ga izdaju podstanarima, oslanjaju se na ideju da ga upravo na taj način i otplate. Međutim, da bi se izdavanje stana isplatilo neophodno je da visina kirije bude viša od visine rate stambenog kredita. Naravno, pod uslovom da ste nekretninu kupili uz pomoć kredita banke.
Računica je jednostavna. Ukoliko kupite stan u vrednosti od 50.000 evra i izdate ga po ceni od 250 evra mesečno, odnosno 3.000 evra godišnje, možete ga isplatiti za nešto više od 15 godina. Ukoliko se dodaju neophodni prateći troškovi oko uređenja i održavanja stana u tom periodu, onda su realnija očekivanja da se takav stan isplati u roku od 20 godina.
Lokacija, opremljenost stana, pa čak i sprat na kome se nalazi mogu uticati na cenu kako pri kupovini, tako i prilikom izdavanja nekretnine. Poznato je, na primer, da dvosoban stan na periferiji Beograda ima sličnu cenu kao garsonjera ili jednosoban stan u centru. Međutim, ukoliko kupujete nekretninu da biste je dali u zakup, veće su šanse da ćete izdati stan u centru ili u blizini fakulteta nego stan u Batajnici ili Surčinu, na primer. Samim tim, raste i mogućnost da se vaše ulaganje što pre isplati.
Izdavanje stanova u Beogradu se najviše isplati
Mnogi biraju da ulože u nekretninu u Beogradu iz dva razloga. Pre svega tu je veća mogućnost da se stan izda studentima, poslovnim ljudima, turistima… Čak i kada jedni podstanari odu, lako se dolazi do novih, pa su tako male šanse da će stan ostati prazan. Drugi razlog je kupovina stana za decu koja će možda studirati u prestonici, pa neće morati da žive kao podstanari.
Neosporna je činjenica da najviše mladih ljudi u Srbiji bira da studira na fakultetima Univerziteta u Beogradu. Takođe, većina diplomaca ostaje u prestonici, zbog boljih prilika za zaposlenje. Jednostavno je, Beograd je privlačno mesto za život, i to ne samo za studente, već i za poslovne i porodične ljude.
Zbog toga ne treba da iznenadi velika potražnja za stanovima u svim beogradskim opštinama, uprkos tome što su cene nekretnina u glavnom gradu bez premca u odnosu na druge gradove u Srbiji. U zavisnosti od kvadrature, lokacije, opremljenosti, ali i grejanja, spratnosti i slično, cene zakupa stanova u Beogradu kreću se od 150 evra do čak 850 i 900 evra mesečno.
Primera radi, prosečna visina kirije za jednosoban ili jednoiposoban stan od 50 kvadratnih metara na Voždovcu iznosi oko 350 evra. Ako se uzme u obzir da je prosečna cena kvadrata na Voždovcu, i to u centru opštine, u 2019. godini bila 1.670 evra, to nas ponovo dovodi do iste računice – ovakav stan bi se isplatio samo prihodovanjem od zakupa za 20 godina.
Kupovina stana na Voždovcu ili Novom Beogradu značiće mnogo veće ulaganje nego kupovina stana, primera radi, u Šidu. Međutim, mnogo su veće šanse da se ta investicija isplati u većem gradu gde se stan može izdati po većoj ceni.
Stambeni krediti – opcija koju vredi razmotriti
Kada govorimo o isplativosti ulaganja u nekretnine, kupovina stana za keš je najbolja opcija koju možete odabrati. Međutim, malo je onih koji mogu sebi priuštiti da uštede ceo iznos. Tada na scenu stupaju stambeni krediti, a sa njima i izvesni troškovi obrade kredita, kamate i drugih bankovnih usluga.
Banke u Srbiji uglavnom nude relativno povoljne uslove za uzimanje stambenih kredita. Većina uz fiksnu u svojoj ponudi ima i varijabilnu kamatnu stopu, kao i obavezivanje klijenta na životno osiguranje i osiguranje kredita kod Nacionalne korporacije za osiguranje. Pored glavnice, treba uzeti u obzir i dodatne troškove kao što su izveštaj kreditnog biroa, menice, overa založne izjave, godišnje osiguranje nepokretnosti, izdavanje lista nepokretnosti, procena vrednosti nekretnine, kao i taksa za upis hipoteke.
Nakon vanrednog stanja zbog aktuelne pandemije COVID 19, Narodna banka Srbije usvojila je i jednu pogodnost za kupce prvog stana. Reč je o mogućnosti odobrenja stambenog kredita sa smanjenom stopom učešća. Umesto udela od 20%, kupci stana treba da pripreme učešće od 10% da bi im kredit bio odobren.
Povoljniji krediti treba da stimulišu dalji rast prodaje nekretina na tržištu. Ipak, treba imati u vidu da je to samo predlog NBS, koji banke mogu, ali i ne moraju usvojiti.
Umesto zaključka
U svetlu navedenih podataka, ulaganje u nekretnine u Srbiji čini se kao investicija koja se isplati, čak i kad je u pitanju kupovina stana na kredit. Sasvim je izvesno da je pametnije investiranje u nekretnine u većim gradovima, naročito univerzitetskim. Iako je analiza tržišta pokazala da prethodnih godina cene stanova rastu, i to sa tendencijom da se taj trend nastavi, analitičari predviđaju da aktuelna situacija u zemlji i svetu to poskupljenje uspori, pa možda čak i zaustavi.
Stoga, ukoliko imate u planu kupovinu stana, budno pratite stanje na tržištu, kako biste izabrali što povoljniji trenutak za svoje ulaganje.
Dodajte komentar